Эскроу-счета Сбербанка: что это такое, особенности, механизмы применения


​​Счета эскроу – относительно новое понятие в банковской деятельности. Кроме того, в отличие от западных аналогов, эскроу-счета Сбербанка предполагают ограниченный характер сделок. В частности, данная услуга не применима к сделкам, где предметом договора являются ценные бумаги. Кроме того, посредником по операциям может выступать только банк, прошедший государственную аккредитацию и имеющий действующую лицензию.

Если рассматривать ситуацию в целом, механизм работы эскроу-счетов сопоставим с банковскими депозитариями или аккредитивами. При этом такие счета заметно выигрывают в плане оперативности и гарантий для участников. Учитывая эти особенности, открытие скроу-счёта в Сбербанке оптимально подходит для сделок с недвижимостью. Более того, в рамках реализации данной программы предлагаются особые условия кредитования для дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках. Рассмотрим особенности применения эскроу счетов более детально.

Что называют эскроу-счетами?

Под этим понятием понимается трёхсторонний договор, заключение которого предполагает открытие специального счёта, на котором находятся денежные средства или учитываются материальные ценности. Передаются деньги получателю после возникновения оснований, предусмотренных условиями договора.

C:\Users\lena\Desktop\фото (2)\thumb.jpg

Учитывая, что речь идёт о трёхстороннем соглашении, в сделке участвуют следующие стороны:

  1. Депонент – лицо, открывшее счёт, и перечислившее на него оговоренную условиями договора сумму, обычно это покупатель недвижимости или другого имущества;
  2. Бенефициар – лицо, получающее денежное вознаграждение после исполнения обязательств, в сделках с недвижимостью это продавец или девелоперская компания;
  3. Эскроу-агент – независимая сторона, выступающая гарантом соблюдения условий договора, в России эту функцию может выполнять только банковская организация.

Несмотря на непривычные формулировки, принцип действия таких счетов предельно прост. Продавец гарантированно получает свои деньги, после того, как за покупателем закрепляется право собственности на объект недвижимости, являющийся предметом договора.

В международных финансовых отношениях, функцию эскроу-агента могут выполнять юридические компании и специализированные фирмы. В российском законодательстве такая возможность не предусматривается.

В целом, принцип обслуживания эскроу-счетов напоминает работу с аккредитивами, а эти обеспечительные инструменты зарекомендовали себя исключительно с положительной стороны.

Как работают эскроу-счета?

Для начала рассмотрим общие условия договоров по счетам-эскроу в Сбербанке.

Ключевыми моментами в этом вопросе считаются:

  • Депонировать денежные средства могут физические и юридические лица;
  • Депонент должен быть клиентом Сбербанка, и иметь открытый расчётный счёт, исключение из этого правила – участие в долевом строительстве;
  • Договор заверяется персональными подписями участников, если договор заключается в электронном виде, используется ЭПЦ: простая для депонента и усиленная неквалифицированная для бенефициаров;
  • Взаиморасчёты между участниками осуществляются только в национальной валюте (российских рублях), исключение – депонент не является резидентом РФ;
  • Деньги на счёт вносятся единовременным платежом или частями, допускается привлечение заёмных средств;
  • Открываются эскроу-счета в день обращения, сразу после обработки заявки;
  • Эскроу-агент контролирует только соблюдение условий договора, при этом не может выступать регулятором конфликтных ситуаций и разногласий между участниками.

C:\Users\lena\Desktop\фото (2)\img_news_359485_id32869.jpg

Договор счёта эскроу в Сбербанке открывается по следующей схеме:

  1. Депонент заполняет заявку на открытие счёта. Сделать это можно в любом филиале Сбербанка или через сайт кредитно-финансовой организации. Заполняется такое заявление по унифицированной форме Сбербанка, подкрепляется установленными документами.
  2. На основании полученного заявления открывается эскроу-счёт, на который перечисляются денежные средства. Согласно действующим правилам, транзакции совершаются наличными и безналичными платежами. Поэтому депонент может выбрать наиболее удобный для себя способ.
  3. Выполняются условия сделки. Если речь идёт о купле-продаже недвижимости, бенефициар должен подготовить объект к продаже и передать документы на регистрацию передачи права собственности покупателю.
  4. Завершение сделки. Продавец документально подтверждает выполнение обязательств со своей стороны. Банк размораживает доступ к счёту для бенефициара, и средства переводятся на расчётный счёт продавца.
Здесь нужно уточнить, что если условия трёхстороннего соглашения нарушены либо выполнены не в полном объёме, банк вправе разблокировать доступ к счёту для депонента, и покупатель может забрать свои деньги, фактически отказавшись от сделки.

В чём различия между эскроу-счетами, аккредитивами и депозитарными ячейками?

Особенности счетов эскроу мы рассматривали выше, поэтому вкратце раздерёмся в использовании аккредитивов и банковских ячеек.

Итак, аккредитив можно назвать упрощённым вариантом эскроу-счёта. Согласно условиям такого договора, банк обязуется перевести деньги покупателя продавцу, когда последний исполнит все пункты договора. Аккредитивы часто используются в торговой сфере и сделках с недвижимостью, когда между участниками нет доверительных отношений.

Отметим, что взаиморасчёты здесь безналичные, при этом ответственность за совершение платежа возлагается на покупателя. Получает деньги продавец или его доверенное лицо, в долевом строительстве аккредитивы не используются.

C:\Users\lena\Desktop\фото (2)\escrow1.png

Банковские ячейки применяются для наличных расчётов, поэтому не подходят для сделок,в которых участвуют только юридические лица. При этом депонент может в любой момент расторгнуть договор на обслуживание депозитарной ячейки, он же несёт ответственность за своевременное совершение платежа.

Здесь можно добавить, что деньги, хранящиеся в ячейке или на аккредитиве, могут взыскать, если на то будут основания или суд вынесет соответствующее решение.

На этом фоне, эскроу-счета выглядят более практичными и защищёнными. В частности, ответственность за обеспечение и своевременное выполнение платежей возлагается на Сбербанк. Деньги получает строго бенефициар, действует программа страхования таких счетов на сумму до 10 000 000 рублей.

Преимущества и недостатки счетов эскроу в Сбербанке

К преимуществам таких счетов можно отнести высокий уровень гарантий безопасности для участников.

В частности, на это указывают такие моменты:

  • Депонент и бенефициар защищены от любых мошеннических действий: деньги на счету заморожены, и стороны не имеют доступа к управлению этими средствами, пока не будут выполнены условия договора;
  • Если сделка расторгается, эскроу аннулируется автоматически, и деньги возвращаются депоненту;
  • Документация, посредством которой подтверждается исполнение обязательств, устанавливается заинтересованными лицами;
  • Если счёт открывается для участия в долевом строительстве, Сбербанк не берёт за его обслуживание комиссионный сбор;
  • Эскроу-счёт невозможно арестовать, даже если депонент является злостным неплательщиком налогов или алиментов.

C:\Users\lena\Desktop\фото (2)\2019-06-09_101504.png

Имеются у таких программ и серьёзные недостатки.

Например:

  • В качестве скроу-агента выступают далеко не все российские банки, поэтому выбор тарифов и условий весьма ограничен;
  • Деньги заблокированы для всех участников сделки, и покупатель может их досрочно забрать, только расторгнув договор с банком;
  • В случае с долевым строительством, деньги лежат на счету долгое время, не принося прибыли;
  • Для всех случаев обеспечения сделок, кроме долевого участия в строительстве, банк берёт комиссию, размер которой заметно болше, чем по аккредитивам.

Тарифы на обслуживание эскроу-счетов

В настоящее время, стоимость открытия эскроу-счетов в Сбербанке выглядит следующим образом:

  1. Открытие счёта на сумму до 100 000 000 рублей, пролонгация и увеличение суммы – 0.7% от стоимости сделки, но не меньше 15 000 рублей;
  2. По сделкам, превышающим сумму в 100 млн. рублей – тарификация устанавливается на договорной основе;
  3. Приём и проверка документов – 0.2% от суммы транзакции, но не меньше 5 000 за каждый платёж;
  4. Внесение изменений в составленный договор – 2 500 за каждый пункт соглашения.

Более подробную информацию по тарификации услуг, можно получить в ближайшем отделении Сбербанка или позвонив на «горячую линию» 8(800)555-57-77.

Нужно ли дольщикам связываться с эскроу-счета?

Да, обязательно. Это касается всех новых проектов строительства, предполагающих долевое участие. Если проанализировать статистику, то на сегодняшний день в стране открыто и обслуживается порядка 17 000 эскроу-счетов, при этом большая часть из них находится в Сбербанке.

C:\Users\lena\Desktop\фото (2)\7708061001ILLUSTR.jpg

При этом нужно учитывать один нюанс. Счёт обычно открывается по инициативе дольщика, при этом выбор банка остаётся на усмотрение девелопера. Это является дополнительным гарантом безопасности. Например, Сбербанк работает только с проверенными компаниями, прошедшими аккредитацию.

Будет ли ипотечное принуждение?

Под этим определением следует понимать ситуации, когда при открытии эскроу-счёта, банк будет навязывать покупателю услуги ипотечного кредитования. Такие негативные моменты полностью исключаются. В частности, депонент может пополнять эскроу-счёт собственными или заёмными средствами. Во втором случае, ипотека может быть оформлена в любом российском банке.

При этом если застройщик выберет в качестве эскроу-агента Сбербанк, никаких противоречий не возникает. Дольщику придутся лишь передать банку, одобрившему ипотечный кредит реквизиты скроу-счёта, открытого в Сбербанке.

C:\Users\lena\Desktop\фото (2)\190708121109351578_2_crop_v3_600x400.png

Замороженные на счету средства, девелоперы получают после регистрации договора долевого участия либо после передачи права собственности на объект недвижимости.

Можно ли перепродать эскроу-счёт в Сбербанке?

Да, можно. Здесь речь идёт о переуступке права собственности. В этом случае, вместе с правами на строящийся объект недвижимости переходят к новому дольщику вместе со счётом эскроу. Такая переуступка выполняется на основании договора, зарегистрированного в Росреестре.

Как закрыть эскроу-счёт?

Для этого предлагается два варианта. Бенефициар исполняет взятые на себя обязательства, получает доступ к счёту и забирает деньги. В этом случае, договор аннулируется автоматически.

Расторгнуть сделку может и депонент, однако, за односторонний отказ от договора могут предусматриваться штрафные санкции.


Ваш комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Для отправки комментария, поставьте отметку, что разрешаете сбор и обработку ваших персональных данных . Политика конфиденциальности

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Курс обмена валют
61,88
USD +0,45%
68,63
EUR +0,40%

Курсы валют в RUB на 21.01.2020

От Партнеров
Рекомендуемое